APPRENDRE À INVESTIR EN IMMOBILIER

Investir en immobilier c'est l'une des façons les plus rentables pour acquérir un revenu passif sur le long terme et se sécuriser une bonne retraite. Pourtant un bon nombre de personnes ont peur de se lancer par crainte de ne pas réussir à faire le bon investissement. Il est vrai qu'en immobilier il faut savoir faire de bonnes affaires, mais il ne faut pas être surdoué pour y arriver.

Tout le monde peut y arriver en se formant un minimum au sujet. En effet investir en immobilier n'a rien de compliqué et si vous appliquez la bonne méthode, vous allez gagner beaucoup d'argent.

Le problème c'est que beaucoup de gens se lancent dans l'immobilier en allant contracter un prêt à la banque et en achetant le premier bien qui semble rentable. Hélas bien souvent ce bien n'est pas si rentable car les personnes ne s'étaient pas formées et ont fait des erreurs. Vous pensez bien que contracter un deuxième prêt après une erreur va être très compliquée voir impossible.

C'est pour cela qu'il est très important de bien réussir son premier achat immobilier afin de prouver à la banque que vous savez investir et que vous pouvez contracter un deuxième prêt. Une fois que vous avez la technique, vous n'avez plus qu'à accumuler les biens en utilisant l'effet de levier de la banque.

Si vous voulez apprendre à investir en immobilier, j'ai fait pour vous un guide complet qui va vous apprendre les bases de l'investissement immobilier, mais surtout vous empêcher de faire les erreurs fatales qui plomberont vos vingts prochaines années.

APPRENDRE À INVESTIR DANS L'IMMOBILIER

SOMMAIRE :

  1. ÉTAPE 1 : Se lancer dans l'immobilier
  2. ÉTAPE 2 : Bien choisir son bien
  3. ÉTAPE 3 : Le secteur géographique
  4. ÉTAPE 4 : Les différentes stratégies
  5. ÉTAPE 5 : Mettre ses biens en gestion
  6. ÉTAPE 6 : Bien sélectionner le locataire
  7. ÉTAPE 7 : Obtenir un prêt de la banque

ÉTAPE 1

Se lancer dans l'immobilier

Beaucoup de questions se posent lorsque l'on a envie de se lancer dans l'immobilier. Comment se financer ? Pourquoi investir dans l'immobilier ? Où et quand investir ? etc... Dans un premier temps je vais donc répondre à ces questions avant de vous donner la méthode complète pour investir dans l'immobilier.

1- Comment se financer ?

Pour financer son bien immobilier il y a plusieurs solutions, soit vous pouvez le payer directement vous même si vous disposez d'une grosse somme sur votre compte en banque, soit vous pouvez emprunter sur plusieurs années à la banque et rembourser grâce à vos loyers.

La première solution est la plus avantageuse car vous n'allez pas payer de taux d'intérêt et vous pourrez utiliser l'argent se trouvant sur votre compte en banque au lieu de le laisser dormir et de perdre de plus en plus d'argent à cause de l'inflation. Cela pourrait être vos économies ou l'argent qui provient de votre business.

La deuxième solution elle reste tout de même très intéressante si vous avez un emploi et que vous voulez gagner votre indépendance financière. En effet, avec un CDI ou même un CDD vous pouvez emprunter à la banque afin d'acquérir un bien immobilier, vous devrez ensuite rembourser cet emprunt avec les intérêts en plus.

Si votre premier investissement est rentable et que vous montrez à la banque que vous gagnez chaque mois de l'argent en plus du remboursement, alors vous pourrez contracter un second prêt et refaire un bon investissement, etc, etc, etc jusqu'à gagner bien plus que votre salaire chaque mois en revenu passif.

2- Pourquoi investir dans l'immobilier ?

En investissant dans l'immobilier plutôt que dans autre chose, vous allez au final acquérir quelque chose dans le "dur". Votre bien vous appartiendra et vous pourrez soit le revendre, soit continuer à le louer, vous pouvez même décider de l'habiter.

L'immobilier c'est également une valeur sûre lorsqu'il s'agit d'investir. Nous sommes de plus en plus nombreux sur terre et le prix de l'immobilier ne cesse d'augmenter dans les grandes villes. C'est pour cela qu'une crise impact très peu les prix de l'immobilier, beaucoup de gens sont devenus riches grâce à la crise de 2007 lorsque le prix de l'immobilier était au plus bas. Il ne fallait pas être très intelligent pour comprendre que les prix allaient vite remonter dans les prochaines années et qu'il fallait clairement investir tout de suite.

Il y a toujours des opportunités à saisir dans la vie, à vous de les trouver et de les saisir. On peut parler du bitcoin, ou d'Amazon qui rentre en bourse, etc... Toutes les personnes qui saisissent les opportunités qui se présentent en récoltent les fruits tôt ou tard.

3- Où et quand investir ?

Pour ce qui est du où investir, nous allons y répondre dans l'étape trois de ce guide. Quant au quand, il n'y a pas de "bon moment" pour investir dans l'immobilier si ce n'est d'investir lorsqu'une crise parvient, même si c'est maintenant trop tard. Si une prochaine crise arrive, analysez la situation et investissez en fonction. Je ne pense pas que ce soit une mauvaise chose dans tous les cas, du moment que le monde et le système ne s'écroule pas nous aurons toujours besoin d'immobilier.

ÉTAPE 2

Bien choisir son bien

Le plus important lorsque l'on décide d'investir dans l'immobilier c'est de bien choisir son bien. Pour cela, gardez à l'esprit que le but premier d'un achat immobilier c'est d'être rentable, ne pensez pas avec votre côté affectif, ce n'est pas votre maison, c'est un bien à louer. Il doit plaire à un maximum de monde et cela au prix le plus élevé possible.

1- Calculer sa rentabilité

Calculer sa rentabilité est important lorsque l'on se lance dans l'achat d'un bien immobilier, cela permet de savoir si le bien est rentable ou non. La formule pour calculer cette rentabilité est assez simple :

  • rentabilité = (12 mois de loyer / coût global de l'achat) x 100
  • + 200 de taxes/mois et par bien environ

Le montant final est en pourcentage de rentabilité. Prenons un exemple, vous achetez un bien 60 000 euros et percevez 500 euros de loyer chaque mois + environ 200 euros de taxe.

  • (12x500 / 60000)x100 = 10% de rentabilité brute (sans les 200euros de taxe)
  • ((12x500-12x200) / 60000)x100 = 6% de rentabilité nette

Pour vous donner un repère comparons avec d'autres types de rendements nets :

  • livret épargne = 0,75% net
  • assurance vie = 2-3% net
  • notre bien immobilier est à 6% net

Sachez que 500 euros de loyer pour un bien acquis 60 000 euros c'est faible, vous pouvez largement faire mieux si vous optimisez votre bien, alors imaginez les possibilités.

2- Se rendre sur place

Vous vous doutez bien que pour choisir un bien il faut se rendre sur place. Lorsque vous êtes sur place n'hésitez pas à inspecter les alentours du bien afin de savoir s'il est bien situé. Posez également toutes les questions sur lesquelles vous avez des doutes et vérifiez bien l'état du bien.

Profitez en surtout pour voir ce que vous pouvez améliorer sur le bien, les bonnes affaires sont souvent celles pour lesquelles il faut remettre le bien au goût du jour. Préparez déjà votre plan et regardez s'il est réalisable lors de la visite. Cela peut être la division du bien en deux, la rénovation de la cuisine, un changement de décor plus au goût du jour, etc...

3- Négocier

La plupart du temps, les gens pensent avoir trouvé une bonne affaire et ne tentent pas de négocier par peur de faire fuir le vendeur. Sachez que celui qui a l'argent est toujours en position de force, quel que soit l'investissement.

Négociez un bien à 150 000 euros pour 135 000 euros c'est largement possible et même si lorsque l'on parle de gros chiffres cela parait inutile, en réalité négocier 1000 euros c'est déjà un millier d'euro de plus dans votre portefeuille. Ne vous arrêtez pas sur le prix trop élevé d'un bien et essayez de voir si vous pouvez négocier, vous serez très souvent surpris.

Un vendeur qui s'y connait a toujours en tête un prix minimum, il baissera donc toujours son bien. Au contraire un vendeur qui ne s'y connait pas peut en quelque sorte se faire "arnaquer", même si la plupart du temps c'est un bien qu'ils veulent vendre au plus vite pour s'en débarrasser (héritage par exemple). Quoi qu'il en soit, profitez-en pour négocier gros !

ÉTAPE 3

Le secteur géographique

Lorsque l'on choisit une résidence, on regarde souvent le lieu afin de ne pas être trop éloigné de toute civilisation. Afin d'optimiser votre bien il faut donc regarder attentivement où il se situe.

1- Lieu avec de l'activité

Sélectionner un lieu avec de l'activité autour, cela peut être n'importe quoi (un cinéma, un restaurant, un coiffeur, etc...). Privilégiez les lieux avec un maximum d'activités autour. L'un des endroits qui attire les investisseurs immobiliers c'est aussi les campus étudiants avec beaucoup d'écoles aux alentours.

Cependant s'il y a trop d'offres et peu de demandes il se peut que vous ne trouviez pas facilement un locataire ou que vous deviez baisser votre prix. N'oubliez pas de regarder ce point essentiel dans la réussite d'un bon investissement.

2- Les bons plans

Il existe certains endroits où les prix sont bien plus élevés pour un même bien et cela peut être très intéressant pour les investisseurs. Généralement ce sont des lieux assez gardés par les connaisseurs, à vous de les trouver ou d'avoir de bon contact.

Pour ma part, je peux déjà vous conseillez d'investir aux frontières. En effet, la frontière Suisse ou celle du Luxembourg permet de bénéficier de prix avantageux. Le coût de la vie étant plus élevé dans ces pays qu'en France et les salaires plus élevés, certains français travaillent là-bas mais vivent en France. Ils recherchent donc des biens à louer au plus proche de la frontière et ont les moyens d'en payer le prix fort.

Vous pouvez aussi investir dans d'autres pays, en particulier les pays de l'est qui offrent une forte rentabilité et une fiscalité très avantageuse. Le seul inconvénient c'est de devoir investir dans une agence sur place pour qu'elle s'occupe du bien en cas de pépin. Personnellement je vous conseille d'investir dans une agence lorsque vous aurez plusieurs biens pour gagner du temps et limiter les erreurs, mais nous verrons cela dans l'étape cinq.

ÉTAPE 4

Les différentes stratégies

Il existe plusieurs stratégies pour faire un investissement immobilier rentable. L'important est de savoir laquelle utiliser en fonction du bien. Si vous savez utiliser chaque stratégie en fonction de chaque investissement vous serez très vite riche en immobilier.

1- Séparer le bien

Parfois lorsque l'on choisit un bien il peut paraître cher et pas rentable. Pourtant si on le divise en deux biens différents on peut en retirer  une forte plus-value et par la suite, soit revendre les biens immédiatement, soit les louer et bénéficier de deux loyers à la place d'un seul.

Le seul inconvénient c'est le fait de devoir payer en avance les travaux pour séparer les deux biens et cela peut être risqué si au final vous jouez mal le coup. Pour éviter les erreurs faites évaluer votre projet afin d'avoir un aperçu de la rentabilité de celui-ci.

Une fois que vous avez le projet en tête déléguez-le à une agence pour ne pas perdre trop de temps et vous enlever une épine du pied.

2- Rénover le bien

Parfois un bien immobilier est sale et en mauvais état. Personne ne veut l'acheter malgré son prix bas car les gens ont peur d'investir dans ce genre de bien. Pourtant vous pourrez vite constater avec de l'expérience que c'est souvent ces biens là qui sont les meilleurs.

Vous engagez des frais pour remettre le bien à l'ordre du jour. Et vous pouvez grâce à cela, soit revendre le bien plus cher que le coût d'achat + les travaux, soit le louer jusqu'à deux fois plus cher et en retirer une énorme plus-value.

3- Rajouter plusieurs chambres au bien

En ajoutant plusieurs chambres au bien vous multipliez le nombre de locataires que vous pouvez accueillir. L'un des cas les plus connus c'est la colocation, vous louez un bien à plusieurs étudiants afin de bénéficier de plus d'argent que si vous l'aviez loué à une seule personne.

La difficulté c'est de trouver le bon emplacement pour réussir à trouver le nombre de locataires suffisants. Il vous faudra également gérer un bon nombre de départs et d'arrivées car une colocation ne dure souvent pas très longtemps. Pour éviter cela vous pouvez encore une fois engager une agence qui s'occupera de cela à votre place.

4- Les options possibles

Il existe énormément d'autres solutions pour réussir à dégager un maximum de rentabilité d'un bien, soyez inventif et réfléchissez bien. Vous pouvez par exemple louer un garage, un terrain ou investir à l'étranger et optimiser votre fiscalité.

ÉTAPE 5

Mettre ses biens en gestion

Lorsque l'on investit dans l'immobilier l'une des tâches les plus compliquée c'est le fait de toujours devoir s'occuper de chacun des biens. Au départ cela peut se gérer, mais plus vous en aurez, plus cela sera compliqué. C'est pour cela que je vous conseille de confier vos biens à une agence immobilière du moment que vous en possédez trois ou que vous n'êtes pas à proximité de vos biens. Pour pouvoir se permettre d'investir dans une agence il va falloir avoir une bonne rentabilité, mais si vous avez suivi les étapes précédentes cela ne devrait pas poser problème.

Pourquoi prendre une agence

Faire un investissement c'est utiliser de l'argent dans le but d'en gagner encore plus. Chacun a ses propres raisons de vouloir gagner plus d'argent, mais pour la plupart c'est aussi pour avoir plus de temps à consacrer aux choses que l'on aime faire. Si l'on se place dans cette optique, un investissement ne doit pas nous plomber nos vingts prochaines années à devoir encore plus travailler et gérer tous les petits problèmes quotidiens.

C'est pour cela que confier ses biens immobiliers à une agence est une solution fortement recommandée. Elle gèrera les problèmes à votre place pendant que vous, vous pourrez profiter de la vie et de l'argent engendré par vos différents investissements.

C'est d'ailleurs pour cette raison que je ne recommande pas de se dire que tel investissement sera rentable dans vingts ans. Si l'on ne peut pas profiter de la vie tout de suite c'est que l'investissement n'est pas rentable. Il y aura toujours des occasions de faire un investissement rentable tout de suite alors ne vous jetez pas dans le premier choix possible, patientez et profitez lorsque vous aurez fait le bon choix.

ÉTAPE 6

Bien sélectionner le locataire

Vous connaissez sûrement des histoires de locataires qui rendent fou les propriétaires. Cela peut être le fait de toujours vouloir faire des travaux, de délabrer votre bien, de vous mener la vie dure.

Pour ne pas être sujet à de telles choses et pour ne pas transformer un bel investissement en véritable cauchemar, prenez le temps de bien choisir votre locataire quitte à parfois perdre un peu d'argent. Il vaut mieux perdre un mois de loyer que de se voir stresser pendant plusieurs années à cause d'un mauvais locataire.

En plus, il n'est pas si facile que cela de se débarrasser d'un mauvais locataire une fois qu'il est là. Il n'y a pas vraiment de critère à première vue entre un bon et un mauvais locataire, ne faites pas de discrimination non plus, choisissez simplement selon le feeling que vous avez eu avec votre locataire. Bien entendu, ne louez jamais un bien sans rencontrer le locataire au moins par skype.

Après vous pouvez simplement laisser votre agence gérer et louer vos biens, à vous de voir si vous faites confiance ou pas à votre agence et d'imposer vos limites et vos critères. Rien de très technique dans cette étape je voulais simplement la faire pour vous tenir au courant et vous mettre en garde sur ce sujet.

ÉTAPE 7

Obtenir un prêt de la banque

On passe à la dernière étape et pas la plus simple, obtenir un prêt de votre banque. Pour investir en immobilier, deux options, soit vous payer vous même le bien et il n'y a pas d'intérêts. Soit vous n'avez pas l'argent et vous demandez un crédit à une banque. N'oubliez pas que si vous ratez votre premier investissement il vous sera quasiment impossible d'en refaire un deuxième, vous pourrez oublier l'immobilier et seulement vous concentrer sur la bourse ou la création de votre business pour atteindre votre indépendance financière.

1- Comment fonctionne la banque :

Une banque ne fonctionne pas avec le côté sentimental, elle s'en fiche de bousiller votre vie ou de la rendre meilleure, tout ce qu'elle veut c'est faire toujours plus de profit. Pour cela elle va gagner de l'argent de plusieurs façons, l'une d'entre elles est de prêter de l'argent aux gens en échange d'intérêts. C'est en quelque sorte un investissement comme le votre.

Mais la banque n'est pas folle non plus, elle ne vous prêtera pas d'argent sans garantie de remboursement. Si le risque est trop élevé vous avez beau être charismatique, vous n'aurez pas de prêt.

Pour pouvoir commencer à coopérer la banque va tout d'abord vous demander des garanties sur le premier prêt que vous allez contracter. Cela peut être un CDI voir un CDD, une personne qui se porte garante ou un apport de 30% sur le prix total du prêt.

Si vous n'avez pas l'une de ces conditions, rendez-vous au prochain point pour peut-être réussir à tout de même contracter un prêt. Si vous avez l'une de ces conditions, alors la banque va vous prêter de l'argent. En attendant elle regardera si votre premier investissement est rentable et si vous savez ce que vous faites, si ce n'est pas le cas elle ne vous refera confiance que si vous présentez à nouveau les mêmes garanties.

Maintenant là où c'est intéressant, c'est dans le cas où vous avez fait un bon investissement et répondu aux attentes de la banque. Dans ce cas là, vous pouvez contracter un deuxième prêt sans quasiment aucune garantie car la banque aura confiance en vous. Vous n'avez alors plus qu'à continuer à faire de bons investissements en coopérant avec la banque et cumuler les prêts et les biens. La banque elle se fera de l'argent mais surtout vous aussi, cependant gardez tout de même un peu d'économie au cas où et diversifiez vos revenus pour limiter les risques.

2- Contracter un prêt sans garantie

Contracter un prêt sans aucune garantie c'est compliqué mais c'est possible. Présentez-vous à une banque avec un dossier complet ou vous montrez vos calculs de rentabilité, et prouvez que votre investissement sera rentable.

Il faut que vous essayez de convaincre une banque. Je dis bien une banque car vous pouvez allez voir toutes les banques que vous voulez jusqu'à que l'une d'entre elles accepte de vous faire un prêt. Ne prenez pas non plus n'importe quel prêt, si le taux d'intérêt est trop élevé votre rentabilité en sera fortement impacté et seul la banque se fera de l'argent.

N'oubliez pas que c'est son but et qu'elle ne pense pas à vous. Ne vous faites donc pas arnaquer et fixez vous un taux d'intérêt maximum à ne pas dépasser. Si vous voulez abandonner et que vous ne pensez jamais réussir repensez à cette histoire de Disney.

Disney a toujours cru en son rêve mais les banques, elles n'y croyaient pas vraiment. Pourtant il n'a jamais abandonné et croyez-le ou non il a obtenu un prêt au bout de la 302e banque, 302 essais avant d'obtenir un prêt. Quand vous voyez ce qu'est devenu Disney aujourd'hui cela ne peut que vous motiver. Que ce serait-il passé si Disney avait abandonné au bout du 20ème refus ?

 

CONCLUSION : Il existe encore beaucoup de choses à connaitre dans le domaine de l'immobilier, si vous voulez atteindre votre indépendance financière ne cessez jamais de vous former, chez moi ou chez d'autres. Si l'immobilier n'est finalement pas fait pour vous, sachez qu'il existe deux autres façons de gagner de l'argent et atteindre l'indépendance financière, créer son business ou investir en bourse.

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