Quel montant prétendre pour un prêt immobilier ?

Avant de faire votre premier investissement en immobilier, il est important d’établir un plan de financement qui vous permet de comparer vos revenus, ainsi que vos charges, pour avoir une idée bien claire sur le montant que vous pouvez emprunter, et surtout la durée de remboursement. Si vous avez un apport, vous devez donc l’ajouter à la somme trouvée pour connaître le montant que vous pouvez emprunter pour acquérir un bien immobilier.

Alors, quel montant prétendre pour un prêt immobilier ? Ne vous en faites pas ! Je vous ai préparé ce guide pour évoquer les points à prendre en compte pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter pour commencer votre aventure en immobilier.

À noter que les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter ces dernières années. Si vous envisagez faire un investissement immobilier, il vous apportera sûrement une fortune sur le long terme.

Votre apport personnel

Pour recevoir facilement un prêt immobilier, avoir un apport personnel est un véritable atout. Il s’agit d’un élément qui vous permet d’acheter un bien immobilier à un taux plus faible, et donc mettre votre banque en confiance.

Pour octroyer un crédit, les banques demandent souvent un apport personnel à hauteur de 10%. Il s’agit d’un montant qui permet de financer les frais liés au crédit (entre autres) : les frais de notaire par exemple.

À noter que l’apport personnel est constitué de :

  • L’épargne bancaire ;
  • Les dons familiaux ;
  • Les prêts familiaux ;
  • La plus-value sur la revente d’un logement ;

C’est pour cette raison que vous devez définir vos rentrées d’argent régulières, pour déterminer la valeur exacte de vos revenus mensuels. Pour cela, vous devez vous baser sur vos salaires nets mensuels, mais aussi sur vos autres sources de revenus : locatifs, aides sociales, pensions alimentaires, revenus issus de vos placements, etc…

Lire : Vivre sans travailler grâce à l’immobilier

Vous n’avez pas d’apport personnel ?

Je vous annonce donc une mauvaise nouvelle : c’est très difficile d’avoir un prêt immobilier. Mais ne vous en faites pas ! Il est possible de déposer votre dossier de crédit pour tenter votre chance.

Pour un emprunt sans apport personnel, la banque reste généralement conciliante, surtout quand il s’agit d’un profil de jeune actif. Le banquier évalue donc votre évolution professionnelle, ainsi que la somme qui pourrait être prise en considération dans votre future capacité d’emprunt.

Peut-on emprunter sans apport ?

Quand on a pas fait d’économies, on ne sait pas si la banque peut accepter de nous octroyer un prêt, ou non. Dans ce cas, il est très difficile d’avoir un crédit, mais cela reste possible. Certaines banques peuvent accepter de vous donner un crédit, sous conditions. Dans ce cas, on parle d’un prêt de 110%, puisqu’il y a des frais de notaire à payer.

Pour maximiser vos chances, il est important d’avoir un dossier solide, et d’apporter à la banque des garanties, puisqu’elle est très vigilante avec ce type de profil.

La capacité à bien gérer votre compte est le premier point pris en compte par la banque, ainsi que votre historique d’endettement et votre situation professionnelle. Pour ce dernier élément, il est préférable d’avoir un Contrat à Durée Indéterminée (CDI). La banque vérifie également votre adresse de logement, car le bien acheté constitue une garantie supplémentaire, et la banque pourra se rembourser sur la vente du bien immobilier en cas de défaillance de remboursement.

Attention ! Il faut savoir que le taux d’intérêt sera plus élevé pour un emprunt sans apport. Il est donc préférable d’avoir un apport d’au moins 10%, comme déjà cité.

Avoir un apport prouve à la banque que vous savez mettre de l’argent de côté et que vous saurez rembourser le crédit. C’est ce qu’on appelle votre capacité d’épargne, et donc votre capacité de remboursement. De plus, c’est un élément rassurant pour la banque, ce qui vous permet d’avoir moins de conditions.

Anticiper vos futures grosses dépenses d’argent prévisibles

Avant de déposer votre dossier de crédit auprès d’une banque, il est important d’avoir une idée concernant vos futures grosses dépenses d’argent prévisibles : un mariage, l’achat d’un véhicule, un voyage, la création d’une société, financer els études de vos enfants, etc.

Le financement de vos prochains projets ne doit pas être contrecarré par les mensualités de crédit. Vous devez donc prendre en compte ces charges imprévisibles avant de calculer le montant que vous pouvez emprunter, puisque vous serez engagé pendant de longues années.

Calculer votre taux d’endettement actuel

Pour déterminer le montant du prêt qu’une banque pourrait vous octroyé, il est conseillé de calculer les mensualités de tous vos emprunts actuels. Il s’agit d’une tâche effectuée également par le banquier, une fois votre dossier déposé. 

Vous devez donc répertorier tous vos crédits à la consommation, prêts automobiles, crédits immobiliers, etc.

Quant à la banque, il faut savoir qu’elle vérifie que votre mensualité d’emprunt immobilier ainsi que les autres mensualités de tous les autres crédits ne dépassent pas 33% de vos revenus.

À noter que cette limite n’a jamais été une obligation. Il s’agit tout simplement d’un pourcentage recommandé par les spécialistes.

Calculer votre mensualité de crédit

Le calcul de la mensualité de prêt aide le banquier à déterminer le montant à prélever au débiteur pour le remboursement de son crédit. C’est pour cette raison que vous devez avoir une idée claire concernant votre mensualité de crédit.

Toutefois, si vous êtes une personne qui a une rentrée d’argent conséquente, vous pourrez se passer de cette étape. Mais si vous avez un budget serré, il est conseillé d’utiliser un calculateur en ligne pour avoir une idée concernant votre mensualité de crédit.

Quand on fait un prêt immobilier, il faut savoir que la durée du remboursement influence le montant à payer chaque mois. Si vous avez un prêt qui s’étale dans la durée, le montant à payer chaque mois baisse, et donc, le coût total du crédit augmente.

Le taux d’intérêt a aussi un impact sur la mensualité à payer. Il est donc conseillé d’évaluer votre mensualité et votre capacité d’emprunt avant de signer un contrat de prêt immobilier.

Calculer votre capacité d’emprunt

Pour faire simple, la capacité d’emprunt fait référence à la somme que vous pouvez emprunter pour financier votre projet immobilier. D’ailleurs, c’est en associant votre capacité d’emprunt à votre apport personnel et aux aides, que vous pouvez déterminer votre capacité d’achat.

Voici la formule :

Capacité d’achat = capacité d’emprunt + apport personnel + prêts aidés – frais de notaire

Exemple :

Imaginons que vous souhaitez acheter un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros, et :

  • le montant global de vos revenus est de 4 500 euros ;
  • vos charges : 1 000 euros ;
  • votre apport personnel : 35 000 euros ;
  • votre montant empruntable : 230 000 euros ;

Votre capacité d’emprunt est donc de :

230 000 + 35 000 = 285 000 euros.

  • Les frais de notaire : 6 000 euros ;

Votre capacité d’achat est de donc de :

285 000 – 6 000 = 279 000 euros.

Les éléments à prendre en compte pour calculer votre capacité d’emprunt

Pour avoir une idée claire concernant votre capacité financière, il est indispensable de prendre en compte une multitude de points, à savoir :

  • vos revenus ;
  • vos autres revenus mensuels : primes, pensions, loyers perçus, etc.
  • vos charges : mensualités de crédits, etc.
  • le montant de votre loyer ;
  • le type de logement que vous souhaitez acheter (ancien ou neuf) ;
  • le montant de votre apport personnel ;
  • la durée envisagée de votre prêt ;
  • le taux d’intérêt ;
  • le niveau de vos futures mensualités, etc.

Utiliser les calculateurs de crédit en ligne

Aujourd’hui, il existe plusieurs calculateurs en ligne pouvant vous aider à calculer le montant de votre futur crédit immobilier, ainsi que les mensualités à payer. Les établissements de prêts proposent plusieurs outils de simulation. Vous pouvez donc jeter un coup d’œil sur le site de votre banque pour faire une simulation de crédit (c’est gratuit et sans engagement).

De cette façon, vous aurez un aperçu rapide du montant du prêt, la mensualité et la durée, afin de vous assurer que vous n’avez pas pris une mauvaise décision. À noter que l’utilisation de ces outils est gratuite et simple.

En ce qui me concerne, je vous conseille d’utiliser plusieurs comparateurs pour avoir un résultat approximatif.

Pour cela, il suffit de mentionner les données exactes demandées, comme le montant que vous pouvez emprunter, la durée de remboursement, etc.

Comme déjà noté, la mensualité d’un prêt ne doit pas dépasser 33% de vos ressources mensuelles. Il s’agit d’une règle appliquée par l’ensemble des établissements de crédit. Plus votre mensualité est faible, plus le coût s’étale longuement, et plus le coût total du prêt revient cher. Par contre, si vous souhaitez avoir une mensualité élevée, des problèmes de remboursement pourraient survenir, surtout si vous aurez un aléa de la vie, comme le décès d’un proche, le divorce, la perte d’emploi, la maladie, etc.

Pour rappel, le fichage bancaire s’applique à partir de deux impayés. Vous devez donc choisir la mensualité appropriée. C’est pour cette raison qu’il est préférable de faire appel à un expert qui pourra vous aider.

Explications

En général, les banques utilisent des logiciels pour faire une simulation de crédit. Il s’agit d’un système qui intègre des formules mathématiques plus ou moins complexes, permettant d’avoir un résultat de manière rapide. Il suffit de remplir les champs pour avoir une idée claire concernant le montant à emprunter ainsi que la mensualité approximative.

Quelle durée choisir pour un crédit immobilier

Généralement, un crédit immobilier s’effectuer sur le long terme. Les banquiers considèrent comme « standard » une durée de crédit immobilier située entre 15 et 25 ans.

Toutefois, il faut savoir que votre projet immobilier est unique. La détermination de votre financement prend en compte vos données personnelles, ainsi que les conditions imposées par la banque.

Pour la période de remboursement, il faut donc trouver un équilibre entre le montant du prêt, la durée et le coût global du crédit.

C’est uniquement l’emprunteur qui peut décider de la durée de remboursement. Pour cela, la banque prend en compte de nombreux critères décisifs, à savoir ; votre projet, votre situation et les conditions imposées par l’organisme prêteur.

À noter que la banque à un point à respecter : ne pas dépasser un taux d’endettement de 33%. En d’autres termes, le montant total de vos crédits ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus.

Pour la durée de crédit, les éléments à prendre en compte sont :

  • le montant de votre projet immobilier ;
  • votre apport personnel (comme déjà précisé en haut) ;
  • vos revenus ;
  • vos crédits en cours ;
  • les intérêts que vous souhaitez payer, etc.

À noter que plus le délai de remboursement du crédit est court, moins les intérêts coûtent cher. La mensualité à payer sera donc élevée. De ce fait, la solution du prêt à court et moyen terme peut donc vous bloquer.

Les éléments pris en compte par les banques pour octroyer un prêt ?

Pour déterminer le montant à prétendre pour un prêt immobilier, il est important de comprendre le fonctionnement des banques.

En général, les banques prennent en compte deux éléments essentiels pour prendre une décision vis-à-vis d’un dossier de crédit immobilier : la pérennité des revenus et la nature de ces revenus.

Pour la pérennité des revenus, la banque analyse la régularité des revenus perçus par le foyer fiscale. Le banquier cherche à savoir si les revenus sont issus du travail, l’ancienneté dans l’emploi, etc. Pour cela, la banque analyse les bulletins de salaire, l’avis d’imposition et les relevés de compte, et ce, pour s’assurer de la prise en compte exacte des revenus du client.

La banque pourrait également procéder au calcul de la moyenne mensuelle des revenus perçus sur une année. Il pourrait également retenir les sources de revenus perçus :

  • les salaires nets perçus, fixes ou variables ;
  • les bénéfices pour les activités non salariées ;
  • les pensions alimentaires perçues ;
  • les rentes perçues ;
  • les prestations familiales reçues ;

À noter que les revenus pourront être maximisés pour calculer le montant que vous pouvez emprunter, et ce, en fonction du niveau d’endettement déterminé.

Pour aboutir votre crédit immobilier, je vous conseille vivement de faire appel à un conseiller immobilier qui saura vous orienter. C’est un professionnel qui peut vous accompagner dans la détermination exacte de vos revenus, afin de maximiser vos chances d’avoir un prêt immobilier.

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Lucas HEINTZ

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